Đầu tư EB-5 là một trong số ít con đường giúp nhà đầu tư nước ngoài vừa có cơ hội định cư Mỹ, vừa tham gia vào một dự án kinh tế thực. Tuy nhiên, mức vốn tối thiểu từ 800.000 USD không chỉ là một con số trên giấy. Đó là tiền tích lũy nhiều năm, là kế hoạch học hành và tương lai của cả gia đình gắn với một dự án cụ thể.
Trong thực tế, không ít dự án EB-5 được giới thiệu bằng những lời hứa rất hấp dẫn: Hoàn vốn nhanh, nguy cơ gần như bằng không, tỉ lệ đậu thẻ xanh “rất cao”, chủ đầu tư “siêu uy tín”. Nếu chỉ nghe và tin, nhà đầu tư rất dễ rơi vào thế bị động, vừa đối mặt nguy cơ mất vốn, vừa có thể không đạt được mục tiêu thẻ xanh.
Vì vậy, nguyên tắc quan trọng nhất khi xem xét bất kỳ dự án EB-5 nào là: Tin nhưng phải kiểm chứng. Bài viết này tập trung vào đúng điều đó, cụ thể là: Cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư, để anh/chị hiểu mình đang bỏ tiền vào đâu, rủi ro thực sự là gì, và làm sao để bảo vệ cả vốn lẫn mục tiêu định cư.
Cách kiểm tra dự án EB-5: Vì sao phải “tin nhưng kiểm chứng”?
Trong hầu hết các buổi hội thảo, sự kiện giới thiệu dự án EB-5, nhà đầu tư thường ở thế bất lợi về thông tin. Toàn bộ nội dung về cấu trúc vốn, dòng tiền, pháp lý, tạo việc làm đều do phía dự án, trung tâm vùng EB-5 hoặc đội ngũ môi giới trình bày. Nhà đầu tư không trực tiếp quản lý dự án, không kiểm soát dòng tiền, cũng không làm chủ các quyết định tài chính.
Mặt khác, về bản chất, chương trình EB-5 không bao giờ bảo đảm tuyệt đối hai kết quả là vừa chắc chắn có thẻ xanh, vừa chắc chắn nhận đủ lại vốn. Kết quả di trú phụ thuộc vào việc dự án có tạo đủ việc làm theo yêu cầu hay không và có tuân thủ đúng quy định của Sở Di trú Hoa Kỳ (USCIS) hay không. Kết quả tài chính phụ thuộc vào sức khỏe thực sự của dự án, cấu trúc vốn và khả năng vận hành.
Nếu không chủ động kiểm chứng, nhà đầu tư rất dễ nhầm lẫn giữa lời hứa và cơ chế thực tế. Nguyên tắc “tin nhưng kiểm chứng” trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư vì vậy không phải là thái độ đa nghi cực đoan mà là cách duy nhất để nhà đầu tư bước từ trạng thái “nghe kể” sang trạng thái “hiểu rõ”.
Cách kiểm tra dự án EB-5 cho nhà đầu tư Việt Nam
Ở bối cảnh Việt Nam, có một số thói quen khiến nhà đầu tư EB-5 dễ rơi vào rủi ro nếu không có cách kiểm tra dự án EB-5 bài bản trước khi đầu tư.
Thứ nhất là xu hướng ra quyết định dựa trên cảm xúc. Nhiều người chọn dự án vì tin người giới thiệu, vì thấy thương hiệu nghe “có vẻ lớn” hoặc vì “nhìn chung ai cũng đang làm dự án đó”. Trong khi đó, những tài liệu quan trọng như bản chào bán, hợp đồng cho vay, thỏa thuận bảo đảm, báo cáo tài chính lại rất ít người đọc kỹ.
Thứ hai là phụ thuộc quá nhiều vào bên trung gian. Không ít nhà đầu tư chỉ tiếp cận được bản tóm tắt tiếng Việt, còn bộ tài liệu đầy đủ bằng tiếng Anh của dự án thì chưa từng xem. Việc giải thích cấu trúc vốn, rủi ro, cách tạo việc làm… hoàn toàn do môi giới hoặc một bên thứ ba “dịch lại”. Điều này tạo ra khoảng trống rất lớn giữa những gì dự án thật sự ghi trong giấy tờ và những gì nhà đầu tư nghĩ là mình đang được cam kết.
Thứ ba là thiếu một quy trình rõ ràng để kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư. Nhiều người thấy dự án được tổ chức hội thảo lớn, có đại diện sang Việt Nam, được một vài bên nhắc tới là an tâm. Trong khi các đơn vị làm nghề như Connect New World luôn phải đi qua những bước rất cụ thể: Xem cấu trúc vốn, xem báo cáo tài chính, xem lịch sử chủ đầu tư, xem lịch sử hoạt động của trung tâm vùng EB-5 với USCIS, rồi mới dám đề xuất phương án.
Phần tiếp theo của bài sẽ đi vào các bước cụ thể trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư, theo ngôn ngữ dễ hiểu, tập trung vào những điểm mà nhà đầu tư cá nhân hoàn toàn có thể tự kiểm tra hoặc yêu cầu được giải thích.
Cách kiểm tra dự án EB-5 qua tài liệu và trả lời bằng văn bản
Bước đầu tiên trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư là không để mọi thứ chỉ dừng lại ở lời nói. Những cuộc gặp trực tiếp, cuộc gọi, tin nhắn chỉ nên được xem là bước giải thích ban đầu. Quyết định cuối cùng nên dựa trên những gì được thể hiện bằng văn bản.
Cách làm tốt là anh/chị tổng hợp các câu hỏi của mình rồi gửi qua email cho đơn vị đang giới thiệu dự án hoặc cho trung tâm vùng EB-5. Nội dung câu hỏi có thể xoay quanh:
- Cấu trúc vốn của dự án EB-5
- Tổng mức đầu tư và từng nguồn tiền cụ thể
- Nguồn trả nợ cho dòng vốn EB-5
- Tiến độ xây dựng và các mốc quan trọng
- Phương án tạo việc làm và cách tính số việc làm
- Lịch sử chủ đầu tư và trung tâm vùng EB-5 với USCIS
Sau đó, yêu cầu họ trả lời bằng văn bản, càng cụ thể càng tốt. Việc này có hai lợi ích rõ ràng. Thứ nhất là tạo ra một bộ hồ sơ trao đổi để sau này có thể đối chiếu lại khi cần. Thứ hai là anh/chị sẽ nhìn thấy rõ hơn cách phía dự án xử lý thông tin: Trả lời có rõ ràng không, có né tránh những câu hỏi quan trọng không, có mâu thuẫn với những gì đã nói khi gặp trực tiếp không.
Song song với đó, bản chào bán dự án EB-5 là thứ bắt buộc phải đọc. Đây là nơi mô tả tổng quan dự án, cấu trúc vốn, mục đích sử dụng vốn, rủi ro chính, cách tạo việc làm, điều khoản hoàn vốn và quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư. Anh/chị không cần hiểu từng câu chữ pháp lý nhưng cần nắm được “khung xương”: Dự án dùng tiền EB-5 để làm gì, đang nợ những ai, cam kết trả lại vốn theo cách nào.
Nếu có điểm nào trong tài liệu không rõ, anh/chị nên đánh dấu lại và yêu cầu được giải thích bằng văn bản. Khi tài liệu và câu trả lời không khớp hoặc một số câu hỏi quan trọng bị lờ đi, đó là tín hiệu nên thận trọng hơn, thậm chí cân nhắc không tiếp tục với dự án EB-5 đó.
Cách kiểm tra dự án EB-5 thông qua sức khỏe tài chính
Sau khi đã có tài liệu trong tay, bước tiếp theo trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư là xem dự án có đủ sức khỏe tài chính để hoàn thành và hoàn trả vốn cho nhà đầu tư hay không. Có ba góc nhìn chính: Chi phí vốn, cấu trúc vốn và nguồn tiền dùng để hoàn trả vốn EB-5.
Chi phí vốn và lãi suất trong dự án EB-5
Chi phí vốn là số tiền mà dự án phải trả cho các khoản vay và các dòng vốn khác để được sử dụng tiền. Yếu tố dễ nhìn nhất chính là mức lãi suất.
Một dự án được ngân hàng và nhà cho vay đánh giá là ít rủi ro thường vay được với lãi suất thấp hơn. Ngược lại, nếu dự án phải chấp nhận lãi suất rất cao, đó thường là dấu hiệu cho thấy bên cho vay nhìn thấy nhiều rủi ro trong khả năng hoàn trả.
Khi xem xét một dự án EB-5, anh/chị nên hỏi rõ:
- Ngân hàng cho dự án vay với lãi suất bao nhiêu
- Có khoản vay thứ cấp lãi suất cao hay không
- Dòng vốn EB-5 được thiết kế dưới dạng khoản vay có lãi suất ra sao
Nếu các khoản vay chính, đặc biệt là của ngân hàng, có lãi suất cao hơn mặt bằng chung của các dự án tương tự, rất có thể thị trường tài chính đang yêu cầu mức bù rủi ro lớn hơn. Đó là một trong những tín hiệu cho thấy cần phải xem lại mức độ an toàn thực sự của dự án EB-5.
Cấu trúc vốn của dự án EB-5 và vị trí dòng tiền EB-5
Cấu trúc vốn là bức tranh cho thấy dự án EB-5 đang được tài trợ bởi những dòng tiền nào và trong trường hợp có vấn đề, ai sẽ được trả trước, ai chịu rủi ro nhiều hơn.
Thông thường, một dự án bất động sản có liên quan đến EB-5 sẽ có bốn lớp vốn chính:
- Khoản vay ưu tiên của ngân hàng, thường được bảo đảm trực tiếp bằng tài sản dự án và có quyền được thanh toán trước
- Các khoản vay thứ cấp lãi suất cao, không được bảo đảm bằng tài sản ở mức ưu tiên như ngân hàng
- Vốn từ nhà đầu tư EB-5, thường được thiết kế như một khoản cho vay có kỳ hạn
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư, bao gồm tiền mặt chủ đầu tư thực sự góp vào cộng với phần giá trị đất hoặc tài sản khác
Điều quan trọng trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư là phải biết vốn EB-5 đang nằm ở đâu trong cấu trúc này. Nếu vốn EB-5 ở vị trí tương đối an toàn, được bảo vệ bởi tài sản và được thu xếp trả nợ trước nhiều dòng vốn khác, rủi ro mất vốn sẽ giảm bớt. Nếu vốn EB-5 nằm ở vị trí thấp, trong khi chủ đầu tư lại góp rất ít tiền mặt, nhà đầu tư EB-5 có thể đang gánh phần lớn rủi ro của dự án.
Anh/chị nên yêu cầu một bảng tóm tắt cấu trúc vốn, ghi rõ từng dòng vốn, số tiền và thứ tự ưu tiên. Đồng thời, cần hỏi rõ phần “vốn chủ sở hữu” của chủ đầu tư thực chất là bao nhiêu tiền mặt đã góp và bao nhiêu phần chỉ là giá trị đất được định giá cao.
Nguồn tiền dùng để hoàn trả vốn EB-5 trong dự án
Một điểm quan trọng khác trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư là hiểu rõ tiền nào sẽ dùng để trả lại vốn cho nhà đầu tư EB-5.
Trong các dự án liên quan đến bất động sản, có hai nguồn chính:
- Tiền thu được từ việc bán sản phẩm, ví dụ như căn hộ, văn phòng, mặt bằng bán lẻ.
- Dòng tiền từ việc vận hành tài sản, ví dụ như doanh thu của khách sạn, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại.
Một dự án EB-5 đã có sản phẩm bán được, có hợp đồng đặt cọc, có tiến độ thanh toán rõ ràng hoặc đã vận hành và có dòng tiền thực tế sẽ có triển vọng hoàn trả vốn tốt hơn nhiều so với dự án còn trên giấy.
Với các dự án mới ở giai đoạn xin phép, giải phóng mặt bằng hoặc vừa khởi công, anh/chị cần xem kỹ:
- Báo cáo nghiên cứu khả thi về thị trường.
- Dự báo doanh thu và chi phí có hợp lý hay không.
- Thời gian dự kiến xây dựng và đưa vào vận hành.
- Thời điểm được hứa hẹn hoàn vốn EB-5 có ăn khớp với thực tế hay không.
Nếu kế hoạch hoàn vốn quá lạc quan so với điều kiện thực tế, hoặc hoàn toàn phụ thuộc vào dòng tiền tương lai mà không có bảo lãnh nào từ đơn vị tài chính đủ mạnh, rủi ro đối với nhà đầu tư EB-5 sẽ cao.
Tài sản bảo đảm và bảo lãnh trong dự án EB-5
Một số người nghĩ rằng vốn EB-5 không thể gắn với tài sản bảo đảm, nhưng điều đó không đúng. Trong nhiều cấu trúc, dòng vốn EB-5 vẫn có thể được thiết kế với tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh trả nợ, miễn là tuân thủ quy định.
Khi áp dụng cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên hỏi rõ:
- Khoản vốn EB-5 có được gắn với tài sản cụ thể nào hay không, ví dụ như quyền sử dụng đất, tòa nhà, quyền thu tiền từ hoạt động kinh doanh
- Có bảo lãnh trả nợ từ công ty mẹ hoặc một tập đoàn tài chính nào không
- Đơn vị bảo lãnh có thực sự vững về tài chính hay chỉ là một công ty con trên giấy
- Khi xảy ra vấn đề, điều khoản bảo đảm và bảo lãnh có thể thực thi được hay chỉ là cam kết mang tính hình thức
Tài sản bảo đảm và bảo lãnh không xóa hết rủi ro nhưng là lớp bảo vệ quan trọng để nhà đầu tư EB-5 không bị bỏ rơi nếu dự án gặp khó khăn.
Cách kiểm tra dự án EB-5 thông qua báo cáo tài chính
Báo cáo tài chính là tài liệu mà nhiều nhà đầu tư ngại đọc nhất nhưng lại là nơi phản ánh trung thực nhất tình hình tài chính của công ty dự án EB-5.
Trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư, anh/chị không cần phân tích chi tiết như kế toán nhưng nên tìm câu trả lời cho một vài câu hỏi cơ bản:
- Tổng tài sản và tổng nợ hiện tại là bao nhiêu, tỉ lệ nợ so với vốn chủ cao hay thấp
- Các khoản nợ lớn là nợ nào, phải trả cho ai, trong thời gian bao lâu
- Công ty có đang tạo ra dòng tiền đủ để trả lãi và gốc đúng hạn hay không
- Có dấu hiệu nào về việc trả nợ chậm, phải gia hạn, tái cơ cấu nợ hay không
Báo cáo tài chính được kiểm toán bởi đơn vị uy tín, trình bày rõ ràng, số liệu nhất quán thường là dấu hiệu cho thấy công ty có mức độ quản trị nội bộ và tuân thủ nhất định. Nếu công ty dự án thiếu báo cáo tài chính, báo cáo sơ sài, không rõ ràng hoặc từ chối cung cấp, đó là tín hiệu cảnh báo lớn.
Một nguyên tắc đơn giản trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư là: Nếu một công ty sẵn sàng gửi báo cáo tài chính cho ngân hàng để vay tiền nhưng lại không muốn cho nhà đầu tư EB-5 xem, nhà đầu tư cần đặt câu hỏi xem họ đang muốn giấu điều gì.
Cách kiểm tra dự án EB-5 bằng việc đánh giá chủ đầu tư
Cùng một cấu trúc vốn, cùng một loại tài sản, nhưng nếu đứng sau là hai chủ đầu tư khác nhau, mức độ rủi ro thực tế có thể rất khác. Vì vậy, đánh giá chủ đầu tư là một mảnh ghép quan trọng trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư.
Nhà đầu tư nên tìm hiểu:
- Chủ đầu tư đã từng làm bao nhiêu dự án tương tự về loại tài sản và quy mô
- Các dự án đó đã hoàn thành đúng tiến độ chưa, có đi vào vận hành ổn định hay không
- Đội ngũ điều hành chính có kinh nghiệm thực tế với loại dự án này hay không, hay chỉ mới làm lần đầu
Lịch sử vay vốn và trả nợ của chủ đầu tư cũng rất quan trọng. Doanh nghiệp đã vay được số tiền lớn từ ngân hàng, đã trả nợ đúng hạn, không để xảy ra những vụ vỡ nợ lớn hay bị tịch thu tài sản thường được xem là có kỷ luật tài chính tốt hơn.
Cuối cùng, cần xem chủ đầu tư có thực sự “đồng hành về tài chính” với nhà đầu tư EB-5 hay không. Nếu họ bỏ một lượng tiền mặt lớn vào dự án, họ sẽ chịu rủi ro cùng với nhà đầu tư. Nếu phần đóng góp chủ yếu chỉ là giá trị đất được định giá lại, còn tiền thật phần lớn đến từ nhà đầu tư EB-5 và các khoản vay khác, gánh nặng rủi ro đang nghiêng nhiều về phía nhà đầu tư.
Cách kiểm tra dự án EB-5 từ góc độ di trú và trung tâm vùng
Ngoài rủi ro tài chính, mỗi dự án EB-5 còn mang rủi ro di trú. Một dự án có thể hoàn thành về mặt xây dựng nhưng nếu không chứng minh được việc làm, không tuân thủ các yêu cầu pháp lý, hồ sơ EB-5 của nhà đầu tư vẫn có thể bị từ chối.
Trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư, anh/chị cần đánh giá cả trung tâm vùng EB-5 đứng sau dự án. Các câu hỏi nên được đặt ra là:
- Trung tâm vùng này đã từng dẫn dắt bao nhiêu dự án EB-5 đi trọn vòng đời
- Có bao nhiêu hồ sơ của họ đã được USCIS chấp thuận trong những năm gần đây
- Tỷ lệ hồ sơ bị yêu cầu bổ sung, bị cảnh báo hoặc bị từ chối là bao nhiêu
- Họ có cung cấp thông tin minh bạch về các dự án trước hay không
Việc một dự án cụ thể đang chờ USCIS xử lý không phải lúc nào cũng là dấu hiệu xấu, vì thời gian xử lý thường kéo dài và không đồng đều. Điều quan trọng hơn trong cách kiểm tra dự án EB-5 là nhìn vào lịch sử chung của trung tâm vùng đó: Họ có hiểu luật, chuẩn bị hồ sơ sạch, phản hồi cơ quan di trú một cách bài bản hay không.
Cách kiểm tra dự án EB-5 bằng mười câu hỏi quan trọng
Để cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư dễ áp dụng hơn trong thực tế, anh/chị có thể dùng mười câu hỏi dưới đây làm khung tham chiếu. Mỗi câu hỏi nên được trả lời bằng văn bản và đi kèm tài liệu cụ thể:
- Vốn EB-5 trong dự án này đang nằm ở vị trí nào trong cấu trúc vốn, có những khoản nợ nào được trả trước vốn EB-5 nếu có vấn đề xảy ra.
- Lãi suất mà dự án phải trả cho các khoản vay chính là bao nhiêu và vì sao lại ở mức đó.
- Nguồn tiền dùng để hoàn trả vốn EB-5 cụ thể đến từ đâu, từ việc bán sản phẩm, dòng tiền vận hành hay một sự kiện thanh khoản khác.
- Chủ đầu tư đã từng triển khai bao nhiêu dự án tương tự, ở đâu và kết quả vận hành thực tế ra sao.
- Chủ đầu tư có từng vỡ nợ, bị tịch thu tài sản hoặc phải tái cơ cấu nợ lớn trong các dự án trước đây hay không.
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư trong dự án là bao nhiêu, bao nhiêu phần là tiền mặt thật, bao nhiêu phần chỉ là giá trị đất được định giá lại.
- Khoản vốn EB-5 có được bảo đảm bằng tài sản cụ thể hoặc bảo lãnh của một đơn vị tài chính đủ mạnh hay không và các điều khoản đó có thể thực thi được hay chỉ nằm trên giấy.
- Trung tâm vùng EB-5 đứng sau dự án có bao nhiêu hồ sơ EB-5 đã được USCIS chấp thuận trong những năm gần đây.
- Báo cáo tài chính gần nhất của công ty dự án thể hiện mức nợ, dòng tiền và khả năng trả nợ hiện tại như thế nào.
- Những cam kết quan trọng mà môi giới hoặc người giới thiệu nói với anh/chị đã được ghi nhận trong tài liệu chính thức hoặc văn bản trả lời hay chưa.
Chỉ riêng việc nghiêm túc tìm câu trả lời rõ ràng cho mười câu hỏi này, anh/chị đã đi được một bước rất xa trong việc giảm rủi ro cho khoản đầu tư EB-5 của mình.
Connect New World và cách kiểm tra dự án EB-5 cho hồ sơ gia đình anh/chị
Không phải nhà đầu tư nào cũng có thời gian và nền tảng chuyên môn để tự mình đọc hết tài liệu, phân tích cấu trúc vốn, soi báo cáo tài chính và tra lại lịch sử của chủ đầu tư, trung tâm vùng EB-5. Đó là lý do các đơn vị tư vấn chuyên về EB-5 tồn tại.
Với kinh nghiệm làm việc với nhiều hồ sơ EB-5 và làm việc trực tiếp với các đối tác ở Mỹ, Connect New World thường hỗ trợ khách hàng trong cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư ở ba lớp chính:
- Giải thích cấu trúc vốn và vị trí của dòng tiền EB-5 trong dự án bằng ngôn ngữ dễ hiểu.
- Kiểm tra mức độ hợp lý của kế hoạch dòng tiền, thời gian dự kiến hoàn vốn và các lớp bảo vệ cho nhà đầu tư.
- Rà soát sơ bộ lịch sử chủ đầu tư và trung tâm vùng EB-5 dưới góc nhìn di trú và pháp lý.
Mục tiêu không phải là biến dự án “xấu” thành “đẹp” mà là giúp nhà đầu tư nhìn rõ bức tranh thật và hiểu dự án đó có phù hợp với khẩu vị rủi ro và mục tiêu của gia đình mình hay không.
Kết luận về cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư
EB-5 là một công cụ mạnh nếu được sử dụng đúng: Vừa tạo cơ hội định cư Mỹ, vừa gắn với một khoản đầu tư có cơ sở. Nhưng EB-5 cũng có thể trở thành rủi ro rất lớn nếu nhà đầu tư chỉ nghe theo lời giới thiệu mà không kiểm chứng.
Cách kiểm tra dự án EB-5 trước khi đầu tư không phải là bí quyết cao siêu mà bắt đầu từ những bước rất cụ thể: Yêu cầu trả lời bằng văn bản, đọc kỹ tài liệu chào bán, xem cấu trúc vốn, hiểu nguồn trả nợ, đọc báo cáo tài chính ở mức cơ bản, đánh giá lịch sử chủ đầu tư và trung tâm vùng EB-5, và đặt những câu hỏi khó trước khi chuyển tiền.
Khi áp dụng được những bước này, anh/chị không chỉ giảm nguy cơ mất vốn mà còn tăng khả năng đạt được mục tiêu thẻ xanh cho cả gia đình trên một nền tảng chắc chắn hơn.
Xem thêm bài viết của Connect New World về Cách Tránh Rủi Ro Dự Án EB-5 Trong Bối Cảnh Rural Set-Aside
